问：请您具体谈一下最高人民法院为什么要出台该《解释》？

　　答：物权法是民事财产关系的基本法，在市场经济法制体系中处于基础地位。司法实践中，除物权权属纠纷外，在数量众多的婚姻家庭、损害赔偿、合同纠纷等民商事案件中，往往均需面对和回应物权主体为谁、物权内容为何、物权效力有无等前提或基础性问题，在相当大程度上而言，对物权法的理解和适用稍有不当，就有可能对民商事主体的各项权利，乃至经济社会生活的有序发展、良性互动造成冲击。而物权法本身理论性强、逻辑复杂、体系严密、学说丰赡，正确理解和准确执行的难度很大。因此，在中国特色社会主义法律体系基本形成后，适时妥当推出相关司法解释，不仅广大法官寄予厚望，更是推动物权法良法之治的重要途径。

　　物权法包括了总则、所有权、用益物权、担保物权和占有等五编。对于部分内容，最高人民法院已经在物权法实施前后分别出台了相关司法解释：如担保物权部分，最高人民法院在物权法实施之前就根据担保法的规定于2000年12月颁布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，现在正在根据物权法的规定以及司法实践中的经验总结修订起草担保物权司法解释；对于所有权部分中的业主的建筑物区分所有权，最高人民法院在2009年5月颁布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》；对于用益物权中的国有土地使用权部分，最高人民法院于2005年6月颁布了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对于土地承包经营权则于2005年7月颁布了《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》，并于2014年1月颁布了《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释》，从合同法的角度对这些物权在市场经济中的交易流转等问题进行了相应规定。除此之外，物权法中还有许多涉及物权法基本规则的重要内容，如“总则”编中关于物权变动和保护的制度，“所有权”编中关于相邻关系、共有、善意取得的规定等，对于正确适用物权法也至关重要，由于这些内容涉及物权法规则的根本、规范难度相对较大，故最高人民法院本着成熟一些、规范一些的原则，统一纳入物权法司法解释系列加以规定。本《解释》就是针对司法实践中适用物权法的若干热点难点问题，如不动产登记错误与民事诉讼的关系、异议登记与确权诉讼的关系、预告登记的效力、特殊动产转让中的“善意第三人”、发生物权变动效力的（人民法院、仲裁委员会的）法律文书的范围、按份共有人优先购买权的司法保护、善意取得的构成要件等，在认真总结审判经验的基础上，经过反复调研论证和广泛征求意见进行的规定。

　　问：党的十八届四中全会“决定”中指出，要健全以公平为核心原则的产权保护制度，加强对各种所有制经济组织和自然人财产权的保护。请您具体谈一谈这里所讲的产权保护、财产权保护与《解释》所针对的物权保护有什么关系？

　　答：党的十八届四中全会“决定”为我们在全面推进依法治国新时期进一步完善和加强财产权保障指明了方向。“决定”中提到的“产权”，是一个来源于经济学的概念，法律上与其大致对应的概念是财产权，是一种包含物权、债权以及由此衍生出的各种具体权利的复合财产权利。

　　任何人、任何团体、任何社会的存在和发展都离不开对财产的拥有和支配，对财产的控制而形成的社会关系是社会最基本的关系。人与人之间的其他社会关系，本质上都是财产支配关系直接或者间接的反映。而物权又是社会生活中最为基础、最为常见甚至最为重要的财产权。我国物权法规定的物权类型非常广泛，如房屋所有权、建筑物区分所有权、机动车等各种生活用品的所有权、农民个人或家庭的土地承包经营权、建设用地使用权、地役权、抵押权、质权、留置权等等，涉及经济社会生活的方方面面，关涉企业、个人的切身利益，是各类民事主体从事各种经济或社会活动、创造财富、谋求发展的基础。因此，通过司法活动适用好物权法，促进依法全面、平等保护各种所有制经济组织和自然人享有的物权，不仅对于每一个个体的安定、幸福生活，而且对于经济社会的有序、健康发展，都有着非同寻常的重要意义。

　　问：审判实践中存在许多因涉及不动产登记而产生民事与行政交叉的情形，如一方当事人认为登记的不动产权属错误，以登记行为违法为由提起行政诉讼，另一方当事人则针对导致不动产物权变动的原因行为的效力提起民事诉讼等。各地法院对于这些纠纷的审判程序、适用法律和裁判结果上均存在着许多差异。那么，在因确认房屋等不动产物权归属或就买卖房屋等法律关系发生争议，涉及对房屋等不动产登记的异议时，究竟应当通过民事诉讼还是行政诉讼程序解决呢？

　　答：造成你提到的现象的原因很多，但究其根本而言，是由于对不动产登记的性质及其在不动产物权变动中的作用认识不清所致。实际上，相当大一部分涉及不动产登记的案件中，当事人主要争议的是登记所涉及的民事法律关系，由于不动产物权基于登记而生效，导致登记行为被卷入诉讼，从而呈现出民事纠纷与行政纠纷交织的表象。当事人往往认为，不动产登记系国家机关作出的行政确认行为，是登记机构对不动产权属状况的最终有效确认，如果不动产登记上的记载及相应不动产权利证书不被撤销，则表明其记载的权属状况正确无误，因此，撤销最后的登记发证行为，是权属问题最终解决的最有效、最直接的途径。司法实践中，有些民事法官在遇到涉及登记问题的不动产权属案件时，也常以登记的公定力为由，要求当事人先提起行政诉讼，中止民事案件的审理，待行政诉讼对登记行为的审查结论作出后，再依据行政判决结果来作出民事判决。这些错误观点是造成涉不动产登记、不动产权属争议乱象的思想认识根源。因此，有必要明确不动产物权归属及其原因行为的争议属于民事争议的性质，区分民事诉讼与行政诉讼的审查范围与对象，理顺两种诉讼程序。《解释》第一条对此问题予以明确规定。

　　首先应当正确地认识到我国不动产登记性质的复合性。一方面，不动产登记是不动产物权的公示方式，是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。另一方面，根据《不动产登记暂行条例》的规定，我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关，就其履行不动产登记的法定职责及所遵循的程序而言，不动产登记又具有行政行为的特点。

　　不动产登记的复合性导致由此引发的诉讼就应当根据诉讼标的而区分民事或行政诉讼程序。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为（基础法律关系）；涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身，亦即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。也就是说，当事人之间或第三人对被登记的不动产物权或原因行为等民事法律关系产生争议，此争议实质上存在于当事人之间，当事人与登记机构之间并无实质争议，故应当通过民事诉讼程序加以解决。因登记机构违反法律规定拒绝登记或登记程序不合法导致错误登记等违反法定程序，而在当事人与登记机构之间产生的纠纷，如果登记机构对应予登记的事项不予登记或对于错误的登记不予更正，当事人可以提起行政诉讼。

　　当然，根据行政诉讼法第六十一条的规定，在涉及登记的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。这一规定的目的是为了完善民事争议和行政争议交叉时的处理机制，便于纠纷的一次性解决，方便当事人诉讼，并未改变相关争议的民事纠纷性质，对此应当有正确的认识。

　　可见，民事诉讼与行政诉讼在关涉不动产物权权属及原因行为、不动产登记的争议中各行其道，各司其职，各级人民法院对此应当根据《解释》第一条规定的精神准确把握。

　　问：既然不动产登记在性质上存在您刚才讲到的复合性特点，那么在民事诉讼中针对有关不动产物权归属的问题上，不动产登记簿的证明力应当如何认识？

　　答：根据物权法第十六条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这赋予了不动产登记簿权利推定效力，意味着不动产登记簿上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的享有者。但同时，物权法第十七条、第十九条又分别规定了“不动产登记簿确有错误”、“不动产登记簿记载的事项错误”的情形。从上述三个条文体系解释角度而言，法律一方面认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形，不能赋予不动产登记簿绝对的证明力。

　　从诉讼法角度而言，一方面，不动产登记簿属于公文书证，由于其对不动产物权归属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的，故不动产登记簿上有关不动产物权记载事项，在确定不动产物权归属方面的证明力方面远高于其他证据的证明力。此消彼长，相应地，这也就加大了请求确权的一方当事人证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为真实权利人的难度。但另一方面，既然作为一种拟制事实，不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系，那么就应允许当事人通过举证推翻不动产登记簿所表彰的物权状态。因此，在民事诉讼中，应当根据民事诉讼法及其司法解释对于证据规则及证明责任的规定，来综合认定不动产物权的归属。对此，广大从事民事审判工作的法官应当有全面的认识。

　　问：物权法第二十条第一款对预告登记后不动产物权人处分不动产物权的行为进行了限制，实践中应如何理解其所限制的处分行为的范围？

　　答：预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。法律对不动产物权人的处分自由进行限制，目的是对纳入预告登记的请求权加以保全，或者说，是为了保障登记权利人的请求权，以确保最终实现其物权。基于预告登记的制度目的，不应为保障登记权利人的请求权而不当限制登记义务人（也就是不动产物权人）的处分权，对该种限制本身亦应作出一定限制，即只能限于保护登记请求权的范围内，否则即有矫枉过正乃至越位之嫌。纳入预告登记保全之债权具有一定物权效力，对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力，由此，法律上危及抑或妨碍债权如期实现的处分行为，必须受制于预告登记权利人的同意。一般而言，建设用地使用权、不动产抵押权自登记时设立，由于存在预告登记，登记机关一般不会为其再办理相应权利登记，但即使因操作不规范或错误等原因办理了登记，也不发生相应的物权效力。此外，地役权自地役权合同生效时设立，登记并非其设立的要件，虽然不动产物权人所设定的负担行为原则上不受预告登记规制，但只要供役地上存在预告登记，未经预告登记的权利人同意，地役权也不因合同生效而设立。

　　问：机动车等特殊动产物权转让中，未办理登记的受让人与转让人的债权人之间就机动车物权何者优先，在机动车等特殊动产交易日益频繁的今天，这一问题的实践意义重大，《解释》对此问题是如何规定的？

　　答：回答这一问题需要建立在对动产物权变动规则以及物权优先效力的准确理解和把握上。根据物权法第二十三条的规定，除法律另有规定的以外，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。物权法第二十四条进一步规定了机动车等特殊动产物权变动，未经登记，不得对抗善意第三人。也就是说，机动车等特殊动产物权变动，基于其动产的本质属性，亦应适用动产物权变动的一般规则，即交付即发生物权变动的效力，未经登记并非不发生物权效力，而是不得对抗第三人。这在学理上被称为登记对抗主义。在物权与债权的关系上，根据物权的排他性、优先性特征以及物权与债权的基本性质差异，在一物之上既有物权又有债权时，一般情况下，物权优先于债权。因此，在法律无明确排斥性规定的情况下，如果物权和债权发生冲突，则应当适用这一基本规则。

　　具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况，通过转让人之交付取得特定动产物权的人虽未办理登记，但其已经依法享有物权，故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看，其权利应优先于转让人的一般债权人。换而言之，就是转让人的一般债权人，包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，均应排除于物权法第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。当然，这里所称的债权人自然不应包括针对该标的物享有担保物权的债权人，因为此时因其债权已设定担保，该债权人已经成为该物的担保物权人，就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利。

　　另外需要特别说明的是，对于人身损害债权人，实践中往往会考量道德和价值取向等因素而使问题复杂化。但由于物权法第二十四条仅是解决机动车等特殊动产物权变动中的对抗问题，如果将该类特殊债权人作为绝对不可对抗的第三人，则不仅与该条的意旨大异其趣，而且破坏了物权优先于债权的基本原则，显然该问题并非物权法第二十四条所能以及所要解决的问题。善意第三人保护机制仅系协调民事权利冲突方法之一，显然不可能解决所有问题，对于此种情形下何者权利应予优先保护的问题，需要立法者基于价值理念判断通过法律规定加以回应。事实上，本条规定的“法律另有规定的除外”中所包含的权利中已经有一些含有了人身损害债权的内容，如海商法第二十二条规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权，对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人，不管物权变动登记与否，均应属于绝对不可对抗的善意第三人范畴。

　　问：物权法第二十八条规定，人民法院、仲裁委员会的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时直接发生物权变动的效力，司法实践中对于此处所指的法律文书的范围理解多有不同，《解释》对此是如何明确的？

　　答：从物权法第二十八条的文义看，并非人民法院、仲裁委员会作出的所有法律文书均可直接引起物权变动。究竟哪些法律文书能够引起物权变动呢？实践中存在一定争议。《解释》对此进行了限缩性解释，规定只有在实体法上具有在当事人之间形成或创设某种物权变动效果的法律文书才属于该条所称“导致物权设立、变更、转让或者消灭的”的法律文书。因此，针对诉讼、仲裁和执行中的程序性问题或者特定事项作出的裁定、决定、命令、通知书等，以及单纯解决身份关系的法律文书，原则上不涉及物权设立、转让、变更或者消灭，不会直接引起物权变动。确认法律文书只是确认当事人是否享有所争议的物权，并不改变原来已存在的物权，也不导致物权变动；给付法律文书并没有改变既存的法律关系，而只是经由生效裁判实现当事人之间既存的法律关系，故均不应属于物权法第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。而形成性法律文书在确定之时，无须强制执行就自动发生法律关系变动的效果，因此，形成性法律文书应当属于物权法第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。

　　在形成性法律文书中，主体自然是诉讼或仲裁程序中形成的形成性判决书、裁决书，这个自无疑问。争议较大的是形成性调解书，有观点认为，调解书往往是双方当事人意思自治的结果，对其中涉及的物权变动事项的准确性，没有充分的程序保障，极易损害真实物权人的利益，故不应认为其具有直接引起物权变动的效力。对此，我们认为，形成性调解书的属性应当定位于以当事人合意为基础的审判或仲裁行为，就此而言，形成性调解书与判决书或裁决书一样已经具备导致物权变动的基础，与判决、裁决具有同等法律效力，同样具备导致物权变动的法律赋予的强制力，因此，形成性调解书也应当与形成性判决书和裁决书同等视之。此外，人民法院在执行程序中作出的部分裁定书，如根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定精神，强制执行程序中拍卖成交确认裁定和以物抵债裁定也属于形成性法律文书。

　　这样，通过《解释》对物权法第二十八条的目的性限缩解释，该条所称人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围就比较清晰了，可以较好地解决实践中物权法第二十八条所称的法律文书被不适当地扩大化适用，导致相关权利人合法权益受损的现象，也有利于物权变动体系的稳定与和谐。

　　问：物权法第一百零一条规定按份共有人可以转让自己享有的共有份额，并赋予其他按份共有人优先购买的权利。那么，在共有份额继承、遗赠时，按份共有人能否主张行使优先购买权？

　　答：一般而言，“转让”包括有偿转让和无偿转让。理论上，优先购买权是关于购买的一项特殊权利，自然应存在于以买卖为典型和主体的有偿转让交易中，对此并无重大争议。对于共有份额因继承、遗赠等情形发生变化的场合，是否发生优先购买权的行使问题，应当从按份共有人优先购买权的制度内涵进行目的解释。按份共有人优先购买权制度给转让人以外的按份共有人提供了以同等条件购买共有份额的机会，根据物权法第一百零一条的规定，判断按份共有人能否取得该转让份额的关键条件是其是否接受共有人以外的第三人受让该份额的“同等条件”，这里的“同等条件”主要是指数量、价格、支付方式等。在共有份额因继承、遗赠等情形发生变化的场合，根本不存在交易价格、支付方式，是否存在担保等条件更无从谈起，因此，无法对其行使优先购买权的“同等条件”加以客观判断。也就是说，这些情形与优先购买权之间存在着不可调和的冲突关系，其无偿性的特点和价格的缺乏使优先购买权的行使成为不可能，故《解释》对此明确规定予以排除。

　　问：主张优先购买的按份共有人通过诉讼请求按照同等条件购买该共有财产份额的，人民法院应当如何处理？

　　答：物权法第一百零一条的规定非常简单，对主张优先购买的按份共有人的诉讼请求应当如何作出裁判，这是司法实践中必须解决的问题，否则物权法第一百零一条将难以实施。为此，《解释》基于物权法第一百零一条的立法目的，并综合考虑各方当事人合法权益的平衡等情况，细化了裁判保护所应遵循的规则。

　　一方面，其他按份共有人在知道或应当知道“同等条件”后，就具备了判断是否行使优先购买权的条件，那么，其应当在合理期间行使该权利。期间长短的取舍，应最大限度防止一方滥用权利损害对方合法权益。《解释》在差别化考虑各种情形的基础上，对转让人告知义务的履行及按份共有人优先购买权行使期间作出了操作性很强的规定。总体而言，优先购买权行使期间分为三类：1.当事人约定或者指定的期间。2.一般行使期间，即十五日。该期间适用于两种场合，一是转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件的通知载明的时间为准短于通知送达后十五日的以十五日为准，理由在于使该期间达到方便其他按份共有人作出决策之合理程度。二是转让人未履行通知义务，其他按份共有人知道或者应当知道最终确定之同等条件后的十五日。十五日之确定，系参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条对承租人优先购买权行使期间的规定。3.最长行使期间，即六个月。该期间适用于转让人未履行通知义务，且没有证据证明其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的情形，六个月的起算点为共有份额权属移转之日。可以说，《解释》所明确的不同情形下优先购买权行使期间的起算点，有效解决了“无起点即无期间”的实践难题。

　　另一方面，基于合同成立的要件以及优先购买权的性质，其他按份共有人作出以符合法律规定的同等条件购买该共有财产份额的意思表示到达转让人时，在该按份共有人与转让人之间成立并生效转让合同。因此，主张优先购买的按份共有人当然有权提起诉讼，请求根据以同等条件为合同主要条款的转让合同优先购买拟转让份额，这在性质上就是请求转让人履行转让共有份额的合同义务，人民法院在认为符合约定条件时就应支持上述请求，据此作出的判决性质是给付判决，优先购买权人在转让人不履行生效判决确定的给付义务时，可向人民法院申请强制执行。这里特别需要注意的是，由于优先购买权人提起诉讼时合同尚处于履行阶段，其并未取得该共有财产份额的所有权，故其请求权基础是转让共有财产份额之债，而非物权，故如其直接请求确认对转让的共有财产份额享有物权，则人民法院应当予以释明，经释明仍不变更诉讼请求的，对该请求不予支持。

　　问：善意取得是物权法中的一个重要制度，在物权纠纷、合同纠纷、侵权纠纷以及婚姻家庭继承纠纷等许多类型的纠纷中，往往都会涉及如何适用善意取得制度判定财产权利的归属问题。对于实践中应当如何认定善意取得的核心构成要件中的“善意”，《解释》是如何规定的？

　　答：“善意”是一个抽象概念，民法意义上的“善意”，通常指行为人在从事民事行为时，认为其行为合法，或者认为相对方具有合法权利、行为合法的一种心理状态。法律把“善意”作为善意取得的一项构成要件，以行为人的主观心理状态来评判其是否具有主观可责难性，则体现了一种法律评判，反映了法律在伦理道德和价值取向上的选择，彰显了民法所倡导的“诚实守信，扬善抑恶”理念以及所追求的正义价值。因此，善意取得系法律对诚信之人的一种特殊保护，而法律上的诚信之人首先应当是一个尽到合理审慎义务之人，故不具有某种程度以上的过失应当成为认定善意的一个重要标准，不应把两者割裂开来。同时，由于善意系一种内在心理活动状况，它并不直接显露于外部，因而难以度测，但作为一个法律概念，在司法实践中，需要明确认定善意的裁量标准，从而准确地适用法律。故《解释》明确规定受让人不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。

　　此外，对于认定受让人善意时，是否应区分动产和不动产受让人设定不同的标准，存在一定争议。有观点认为，不动产坚持的是权利外观原则，即知道权利瑕疵才构成恶意，而动产则是权利外观原则+诱因原则，即除去占有的外观，还应考虑对原权利人的可归责性，只在基于其意志丧失占有时需要适用善意取得制度，同时也要求动产受让人在受让动产时应当结合转让人的转让价款、转让环境等进行综合判断。我们认为这在解释论上并不成立。物权法第一百零六条所规定的善意取得，统一适用于动产和不动产，因而在认定受让人善意时，区分动产和不动产受让人设定不同标准的依据并不充分，动产与不动产的权利表彰方式虽然存在一定差别，但在我国物权法体系下，最主要的物权变动形式是一致的，也就是原因行为+权利外观，因此，在善意的认定上确立统一标准符合法律规定的基本原则。至于具体认定时所据以参考评判的因素在形式上因占有和登记方式的不同而当然有所不同，但这并不能导致在善意认定标准上的差异。因此，《解释》本着尊重立法原意的原则，对于动产与不动产，规定了统一的善意认定标准。

　　问：那么，在诉讼中，应当由哪一方当事人来证明“善意”？

　　答：按照物权法的规定和学理通说，不动产物权以登记、动产物权以占有为公示方式。因此，不动产登记簿所记载的权利状态和内容以及动产占有所公示的权利状态，具有初步的推定力，即按照法律规定的方式公示的物权一般应推定为真实物权。在此前提下，交易参加人只要相信权利公示的正确性，并根据公示状态进行交易，应直接推定其为善意，无需交易参加人就其进行该交易时的善意再行举证证明。因此，无论受让人在具体案件中的诉讼地位如何，都不应影响其举证责任的负担，对于其“善意”之主观状态，无须承担举证责任，而是应当由主张其为非善意的对方当事人，就受让人受让物权时，存在明知或因重大过失而未知转让人无处分权的主观恶意，承担举证责任。

　　在《解释》的起草过程中，曾有观点提出，受让人受让动产时“不构成善意”属于消极事实，因而难以由主张者予以证明。我们认为，这种观点实际上是混淆了“消极事实”和“消极评价”的概念。对于受让人“不构成善意”，是一种法律的消极评价，但要对此予以证明，则是可以通过积极事实的举证实现的，因而不应因此排除主张对方非善意者的举证证明责任。

　　问：受让人是否为善意对于其最终能否取得转让标的物物权至关重要，实践中应当以什么时间点来判断受让人是否构成善意呢？

　　答：这个问题在实践中意义非常重大，在很多纠纷中这将直接决定相关权利人的权利保护顺位。这是因为，“善意”作为一种主观状态，随着时间的发展常常会出现变化。比如在签订转让合同时，受让人确实不知道转让人不具有处分权，但签订合同后、完成交付或者不动产物权变动登记之前，受让人对于转让人无处分权已经明知，则其主张善意取得该转让物权能否成立，此时就必须对物权法第一百零六条规定的“受让人受让该不动产或者动产时”作出合理解释。

　　对于动产，现实交付适用善意取得，并且应当以交付之时作为动产善意取得的判断时点，不存在争议。对于不动产，由于不动产交易中签订合同与办理物权变动登记之间往往有较明显的时间差，故在应将何时作为“受让不动产时”，司法实践中存在不同观点，如以签订不动产转让合同之时、以当事人向不动产登记机构提出转移登记申请之时等。我们最终确定“依法完成不动产物权转移登记”之时，作为判断不动产善意取得中的善意时间点，也就是说，作为受让人想要取得善意取得制度的保护，实现从无处分权人处取得不动产物权，获得法律的认可，需要在完成不动产物权转移登记之前，始终保持善意，即不知道且不应当知道转让人无处分权的事实。《解释》作出如此规定，实际上是尽量后置了善意的判断时点，以最大可能抑制善意取得的负面效果。

　　问：无处分权人与受让人之间订立的转让合同的效力与善意取得制度的适用之间是否存在一定关联，司法实践中对此问题应如何认识？

　　答：对这一问题，在物权法起草过程中就存在很大争议，物权法实施至今在理论界和实务界仍然存在较大分歧。但我们认为，就法律性质而言，善意取得因转让人处分权缺失而应被纳入法律拟制的原始取得，故就理论而言认为转让合同效力影响善意取得的观点于法理不符，而且，从物权法第一百零六条的最终表述看，法律也并未将转让合同有效作为善意取得的法定要件。也就是说，善意取得的适用情形既可能存在于转让合同有效的场合，也可能存在于转让合同无效的场合。这一点必须首先明确。但同时，由于合同效力问题可能会涉及国家、社会利益和公序良俗，我们也难以得出合同无效一概均不影响善意取得适用的结论。

　　根据合同法的规定及相关理论，合同效力包括了合同有效、绝对无效、可撤销、效力待定、未生效等形态。法律对于不同类别的情形规定了不同的法律后果。其中，对于绝对无效合同，因其与合同制度目的完全背道而驰，严重侵害国家利益、社会公共利益，其瑕疵不可治愈，法律作出完全否定性评价，令其绝对地当然地无效；对于可撤销合同，因其主要是在意思表示上存在瑕疵，主要影响合同利益在当事人之间的分配，故法律着眼于为意思表示瑕疵的一方当事人提供救济，由其根据自身利益的考量决定是否撤销合同；对于效力待定合同，因合同仅欠缺缔约能力要件，对社会公共利益的损害相对轻微，与合同制度的目的没有根本性抵触，故法律允许有权人通过追认消除瑕疵。可见，合同是否最终无效反映出法律对于法秩序和法价值的追求和评价的不同。对于合同绝对无效，因当事人之间的行为损害的是国家利益或社会公共利益，是社会的公序良俗，故法律对此效力予以绝对的否定，这体现了法律对于维护国家利益或社会公共利益，维护公序良俗的价值的绝对追求和坚定立场。而物权法第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”因此，善意取得作为物权的取得方式之一，也应当符合这一要求，《解释》明确规定排除合同绝对无效情形下善意取得的适用，符合法律的基本精神和价值追求，与物权法规定的善意取得制度、合同法规定的合同绝对无效制度的宗旨相吻合。

　　而在具有欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的转让合同，除以欺诈、胁迫手段订立合同损害国家利益应归于无效外，则属于合同法第五十四条第二款规定的可撤销情形。此时，应再进一步区分不同情形加以区别对待。如系受让人具有欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的情形，在转让人行使撤销权撤销该转让合同时，则该行为表明转让人对其此前在受到欺诈、胁迫或乘人之危情形下而为的意思表示的否认，合同因欠缺有效要件而归于无效，此时，基于法律的规定，法律在尊重当事人自身选择的基础上亦应对此作出否定性评价，而且，从民法所追求的正义价值的角度视之，受让人为达到目的所实施的欺诈、胁迫或乘人之危的行为，是一种主观恶意较高的行为，转让人行使撤销权表明受让人所追求的不利益已经超出了转让人所能容忍和接受的程度，构成了对公序良俗的挑战，故其所应受到的法律的非难在程度上亦应相当于或者仅次于法律对合同绝对无效行为的评判，因此，《解释》对于此种情形也明确规定排除善意取得的适用。

　　《解释》对上述情形下排除善意取得适用的规定，将有利于夯实善意取得制度的法理根基，增进裁判的社会认同，并进一步简化裁判理据。